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名门娱乐主播 北京前三季度写字楼成交放缓 空置率增加租金继续下跌
2020-01-11 12:50:42   来源:匿名   热度:925   作者:佚名   阅读(4963次)
 

名门娱乐主播 北京前三季度写字楼成交放缓 空置率增加租金继续下跌

名门娱乐主播,自今年年初以来,由于经济低迷和企业租金退出,北京写字楼市场一直缺乏活力。前三个季度,北京写字楼市场继续下滑,交易放缓,空置率上升,租金下降。专家预测,未来的写字楼市场仍不容乐观,下行压力依然存在。

第三季度,复兴门百盛、赛特、兰道大厦、甘家口大厦等几家老牌百货公司宣布将逐步进入升级期。未来,百货公司在北京零售市场的比例将进一步下降。

办公室市场继续下滑

经济下行压力持续加大,北京写字楼市场成交量不够活跃,租金继续保持上季度的下行趋势。

需求减少和供应增加是北京写字楼目前的市场状况。戴德梁行的数据显示,2019年前三个季度,北京和五个核心商务区的写字楼市场净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米,较2018年同期分别下降40.9%和20.6%。

随着新项目的进入,北京写字楼的空置率也在不断上升。第三季度,北京写字楼空置率上升1.3个百分点,至10.2%。空置率上升的原因是市场驱动的新项目进入,如高晨大厦。然而,核心商业区的空置率仍稳定在5.6%。

然而,在租金下降的市场形势下,北京城市更新项目的数量正在增加。2019年前三个季度,北京市区更新办公楼的新增供应量占全市新增供应量的40%,达到25.9万平方米。

供需不平衡是办公室租金持续下降的主要原因。前三季度,北京写字楼的有效净租金达到每月每平方米388.16元,环比下降2.0%,同比下降3.7%。按建筑面积计算,五大核心商圈的有效净租金达到每月每平方米433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%。

为什么租金一直在下降?在戴德梁行主办的2019年第三季度媒体试镜中,戴德梁行华北区研究部负责人魏东表示,北京市统计局发布的数据显示,北京经济仍面临非常严峻的挑战。今年上半年各行业利润呈负增长,包括北京的一些支柱产业。高科技和互联网行业与去年相比有了很大的下降,只有体育和娱乐除外。批发零售业去年增长近40%,今年和去年同比均为负增长,批发零售业占北京第三产业产出的44%。

在行业方面,魏东分析说,从北京写字楼租赁的比例来看,今年高新技术企业的发展趋势放缓。然而,他们在北京写字楼市场的租赁表现最为强劲。今年前三个季度,近40%的办公空间被高科技和互联网行业租用,留下金融和专业服务。今年和去年的明显区别是联合办公,去年前三个季度占30%以上,今年不到3%。

魏东进一步表示,经济形势将直接反映在写字楼市场交易中。相比之下,今年新商务区的营业额明显高于去年,租赁面积不足2000平方米的也高于去年。这表明企业正在不遗余力地降低成本,从核心商业圈转向非核心商业圈,从甲级办公室转向乙级办公室。

未来租金会继续下降吗?魏东说,把所有的市场条件放在一起,整体经济形势不是特别好。从租金情况来看,除金融街和中关村外,北京所有地区和商业圈的租金上季度保持不变,其余地区的租金略有下降。面对经济不确定性,北京写字楼租赁市场并不特别乐观,租金仍将面临下行压力。预计这一趋势将在今年年底和明年上半年继续。

旧百货商店的升级改造

2019年第三季度,北京暂时没有高质量零售项目进入市场。全市零售市场总存量保持在1387万平方米,购物中心占86%以上。第三季度,复兴门百盛、赛特、兰道大厦、甘家口大厦等众多老牌百货公司纷纷宣布进入升级期。未来,它们中的大部分将以新的商业模式重新推出。预计随着这些项目的完成和投入使用,百货公司在北京零售市场的比例将进一步下降。

零售项目得到升级,给顾客带来新的体验,以吸引更多的乘客。同样,零售品牌也在不断调整产品体验,寻找新的增长点。新的场景体验、新的跨界体验和新的技术体验都是品牌更新和发展的当前趋势。第三季度,北京华联购物中心推出了“bhg day”作为一种新体验,探索玩原创ip的新方式。星巴克在北京的第一家酒吧mixato在嘉里中心旗舰店正式亮相。全面酒吧体验的创新引入激发了咖啡和葡萄酒的新融合。中国首家中兴与中国移动合作的5g弹出式商店“中兴×中国移动5g潮站”也在华润多色城开业。此外,王府井百货在第三季度推出了“和平拉斐尔局”(Peace and Raphani Bureau),以老北京街区的风格和特色、市场场景、当地小吃等为特色。创造了2400平方米的沉浸式体验空间,恢复了老北京生动真实的生活。

海淀在5月率先出台首个区域性“夜间经济”政策后,北京市商务局在第三季度出台了《北京市进一步繁荣夜间经济促进消费增长办法》。“夜间经济”的不断推广也极大地促进了北京国内需求的增长。前8个月,北京社会消费品零售总额同比增长5.3%,其中餐饮业仅8月份就增长7.8%和8.0%。

北京新建零售项目的供应正在逐渐放缓。第四季度,如果金鹿世界广场、方圆id mall、龙湖长安天杰等项目如期开业,2019年北京零售供应将达到55.6万平方米,同比下降40.4%,其中近50%为城市更新项目。未来,随着新项目的进入和老项目的升级,以及北京“第一店铺经济”和“夜间经济”的不断推进,北京商业环境和零售市场项目的整体质量将进一步提高。

对此,戴德梁行华北区商业地产部门负责人罗俊魏表示,北京未来的新供应将主要集中在非核心地区,并将主要以社区商业为基础。然而,城市核心区的传统商业项目开始陆续升级。在利润最大化的前提下,一些项目被收购和重组为“企业对企业”项目,而另一些项目被升级和调整。调整后的项目将更加关注全新的消费需求,创造时尚的商业场景。

“第一店铺经济”已经开始引领新的商业趋势,刺激更多旗舰店、跨国品牌和特色品牌进入市场。“夜间经济”下的企业应跳过餐饮,向表演艺术、文化、书店、生活方式和跨境体验等多个方向扩张,以刺激消费的粘性增长,并在政策的全面支持下创造一个新的夜间经济场景。

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